PORTAGE IMMOBILIER OU VENTE À RÉMÉRÉ ?
C’est une vraie solution pour sortir du surendettement. Elle s’adresse à des propriétaires (professionnels ou particuliers) endettés mais est différente du rachat de crédit.
Ces deux mécanismes ciblent les personnes touchées par des accidents de la vie, voulant arrêter leur spirale négative. Pour pouvoir avoir recours à ces mécanismes, il faut seulement être propriétaire et avoir un besoin de financement.
Qu’est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier, tout comme la vente à réméré permet à un propriétaire surendetté de solder ses dettes et de sortir d’une difficulté financière. Principalement, cela permet d’éviter la saisie immobilière, de sortir d’un fichage FICP (Banque de France) ou de répondre à un besoin de trésorerie urgent.
Certains points relatifs au code civil sont notamment à prendre en compte pour différencier le portage immobilier solidaire de la vente à réméré.
Portage immobilier : comment ça fonctionne ?
Un propriétaire en situation de surendettement vend sa maison à des investisseurs particuliers, temporairement. La société de portage met en relation le vendeur et les investisseurs. En cédant sa propriété à l’investisseur, le propriétaire reçoit l’argent de la transaction pour répondre à son besoin.
Ces liquidités permettent de rembourser ses dettes et d’apurer sa situation. La propriété est vendue à 70-80% de sa valeur vénale. C’est-à-dire en dessous du prix réel du logement.
Cette occupation s’organise sous un contrat de location de type bail meublé. Le vendeur est donc locataire de sa propriété vendue. Le contrat de bail locatif implique que le loyer doit être payé par mensualités.
Le portage immobilier solidaire met en avant le droit d’occuper son bien pour une durée de 10 années maximum. Cependant, il est inscrit dans le Code civil qu’une faculté de rachat ne peut excéder les 5 ans.
Art 1660: La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.
Qu’est ce que la vente à réméré ?
Historiquement, la vente à réméré est apparue à l’époque du Moyen-Âge. Depuis 1804, cette vente, encadrée par le Code civil est signée devant le notaire.
Ce mécanisme permet de trouver des solutions pour des personnes en difficultés. Notamment lorsque le patrimoine est menacé de saisie immobilière. Ce mécanisme offre une seconde chance à tout propriétaire, qui gardera grâce au réméré, la faculté de racheter son bien durant toute l’opération.
Cette solution de dernier recours est similaire au portage immobilier mais encadré par la loi sur de nombreux points. Elle permet notamment d’éviter la saisie immobilière d’un bien ou d’éviter les ventes aux enchères.
Tout d’abord, cette solution immobilière s’adresse à toutes les personnes (physique ou morale) dans une situation personnelle ou professionnelle délicate, nécessitant des liquidités (problèmes financiers divers, trésorerie pour entreprise, relais sur vente). Plusieurs difficultés financières entraînent un réméré. Il n’y as pas de condition de revenus exigée.
En voici quelques exemples : risque d’expulsion, interdit bancaire, commission de surendettement, impayés divers, perte de capacité d’emprunt, simple besoin de liquidités, difficulté dû à un crédit à la consommation, déchéance du terme, entreprise en péril …
Tous les types de biens sont acceptés : maison, appartement, locaux commerciaux, bâtiment d’entreprise pour des résidences principales, secondaires ou locatives …
Le réméré s’adresse aux particuliers comme aux professionnels en besoin de financement.
Comment ça fonctionne ?
La procédure s’effectue de cette manière :
La personne qui connaît des difficultés financières vend son bien à des investisseurs institutionnels partenaires de ImmoSafe®. Ces partenaires sont vérifiés par ImmoSafe® afin que leur but ne soit pas de se constituer un patrimoine immobilier à bas prix. ImmoSafe® s’occupe intégralement de la recherche de financement des rémérés. Ce contrat est signé devant un officier ministériel qui est le notaire.
L’investisseur perçoit uniquement les indemnités d’occupation durant la période de l’opération en réméré. Ce n’est donc pas un contrat de bail avec loyer.
Le vendeur peut occuper son logement immobilier sur une durée de 5 années maximum. Ce délai lui permet d’utiliser ses nouvelles liquidités pour éponger ses dettes et retrouver une position financière stable. L’occupation ne peut excéder 5 années mais peut être plus courte en fonction du besoin.
Au cours de l’opération, le vendeur, débarrassé de ses soucis bancaires (fichage, hypothèque judiciaire), peut à nouveau contracter un crédit afin de racheter sa propriété. En activant la faculté de rachat qui lui est exclusive et irrévocable, il honore son engagement.
L’objectif du Réméré
Retrouver la capacité d’emprunter permet à de nombreuses personnes précédemment fichées à la Banque de France de respirer à nouveau. Le vendeur à réméré rachète son bien au montant fixé dès le début de l’opération avec de nouvelles mensualités adaptées et un unique crédit. Il retrouve donc la pleine propriété de son bien.
Le réméré permet également de revendre le bien au prix du marché immobilier. En effet, l’urgence de la vente du bien n’est plus obligatoire car la trésorerie dégagée permet de rembourser les créanciers. Le vendeur aura, pendant la durée de l’opération en réméré défini dès le début du contrat pour trouver un acquéreur.
Lors de la vente, le propriétaire perçoit la différence entre le prix de rachat défini dès le début de l’opération et le prix de vente final à un tiers. Lors de la transaction, le vendeur récupère la plus-value lors de la vente finale de son bien.
Quelles différences de coût entre le portage immobilier et la vente en réméré ?
Que ce soit le portage immobilier, la vente à faculté de rachat ou même sous son appellation anglaise, le « repurchase », en réalité, toutes ces vocables recouvrent une solution presque identique. La vente d’un bien et la mise à disposition de sommes pouvant représenter une part importante de sa valeur.
Le plus souvent, elle est assortie d’une garantie d’usage et de rachat dans les cinq ans.Ces deux montages financiers permettent des solutions alternatives aux solutions classiques pour sortir de l’endettement mais également de pouvoir dégager des liquidités rapidement lors d’un besoin urgent.
Dans le cas d’un portage immobilier, les coûts peuvent être inférieurs à ceux pratiqués dans la vente à réméré. En effet, ce sont des particuliers ou des marchands de biens qui souhaitent se constituer un parc immobilier à moindre coûts qui interviennent dans la transaction. Ce qui rend celle-ci délicate. Les attentions de ceux-ci ne sont pas toujours explicitées. Les fonds ne sont pas non plus toujours présents lorsqu’une demande est faite par un propriétaire souhaitant recourir à une solution de portage immobilier.
Contrairement au portage immobilier solidaire, les coûts liés à la transaction d’une vente avec faculté de rachat sont éventuellement plus élevés selon la localisation du bien car le profil des fonds d’investissements institutionnelles assure de nombreux avantages. Notamment la sécurité du retour à la propriété contrairement à l’acquisition d’un bien sous-évalué pour un particulier.
Les intervenants qui réalisent une opération d’investissement ont comme objectif la rentabilité à court ou à moyen terme. En conséquence, leur but ce pas la constitution d’un parc immobilier. Cette intervention assure donc une sécurité pour le vendeur.
Les partenariats avec les investisseurs institutionnels permettent le déblocage des fonds immédiatement. Cela, grâce à une offre unilatérale d’achat sans condition suspensive d’obtention de crédit en moins de 48h. Les offres d’achat sont fermes.
Pour quelles raisons faire appel à la solution ImmoSafe® ?
Cette opération est réglementée, encadrée et sécurisée. Votre possibilité de sortie, en rachetant votre bien immobilier, est étudiée dès le départ.
L’usage de votre bien est régi par une indemnité d’occupation qui peut s’établir sur une durée maximum de 5 ans et non par un contrat de location.
Plus de 90 % des propriétaires en difficultés qui recourent à l’expertise d’ImmoSafe® sortent de l’opération dans les conditions prévues à l’origine du dossier.
ImmoSafe® est le numéro 1 de la vente à faculté de rachat.L’objectif est que le vendeur puisse retrouver une indépendance financière et ne plus être confronté aux créanciers.
ImmoSafe® et ses partenaires financiers travaillent afin que le délai d’obtention des fonds soit le plus court possible.
La faculté de rachat : une affaire de professionnels
Afin de parvenir à ce résultat très positif, les agents du réseau ImmoSafe®, implanté sur tout le territoire français, respectent une politique de validation très rigoureuse. Ils s’assurent systématiquement, à l’avance, de la validité de l’opération prévue sur les dossiers qui leur sont confiés.
Le réméré avec ImmoSafe® : des fonds disponibles immédiatement.
Grâce à des investisseurs institutionnels dont le but n’est pas la constitution d’un parc immobilier. La validation de votre dossier n’est pas soumise à l’octroi d’un crédit.
De plus, pas besoin d’attendre qu’un éventuel investisseur prenne connaissance du bien sur une annonce.
Vous récupérez dans un délai très court les fonds dont vous avez besoin.
ImmoSafe® : Apurez votre situation et réglez vos problèmes, même lorsque les banques ont dit non.
Les avantages du réméré ImmoSafe® par rapport au portage immobilier
